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Guide propriétaires · Rentabilité Airbnb à Amiens

Airbnb ou location classique : le vrai prix plancher de votre logement à Amiens

Un Airbnb n'est plus rentable qu'une location à l'année qu'au-dessus d'un seuil de chiffre d'affaires mensuel. En dessous, vous travaillez plus pour gagner autant, voire moins. Calculez le vôtre : loyer classique, multiplicateur, taux d'occupation.

Calculer mon seuil Les repères par typologie

  • Seuil ≈ 1,6 × le loyer CC
  • Il reste ≈ 55 % du CA en courte durée
  • Occupation moyenne à Amiens : 53 %
  • Mis à jour le 23 septembre 2026

Calculateur de prix plancher

Seuil de CA mensuel

1 104 €

Prix plancher à la nuit

69 €

Base 30 nuits par mois, hors ménage refacturé et taxe de séjour. Ordre de grandeur, à affiner avec vos charges réelles.

La réponse courte

Un logement en courte durée coûte plus cher à faire tourner qu'une location classique : conciergerie, charges tout inclus, ménage, linge, usure et vacance. Pour vous laisser plus qu'un bail à l'année, un Airbnb doit générer environ 1,6 fois le loyer meublé classique charges comprises. À Amiens, cela place le seuil autour de 800 à 950 € par mois pour un studio, et jusqu'à 1 450 à 1 650 € pour un T4.

En dessous du seuil, la location meublée classique reste plus rentable. Au-dessus, chaque euro supplémentaire est un vrai gain.

Sur 100 € encaissés, que vous reste-t-il ?

En location meublée à l'année, le locataire paie ses charges et reste plusieurs mois : vous n'avez presque aucun frais de fonctionnement. En courte durée, la logique s'inverse : vous portez l'électricité, l'eau, le chauffage, internet, le linge, les consommables et une usure bien plus rapide. La seule comparaison honnête se fait donc net contre net.

  • Commission de conciergerie : 21 % TTC chez Station Perret, pour une gestion complète
  • Charges et fluides tout inclus (électricité, eau, chauffage, internet) : 10 à 12 %
  • Consommables, linge et blanchisserie : environ 4 %
  • Frais de plateforme et frais bancaires : environ 3 %
  • Assurance, maintenance et usure accélérée : environ 4 %
  • Vacance et annulations : environ 2 %

Il reste donc environ 55 € nets pour 100 € encaissés. Si votre loyer classique vous revenait entièrement net, il faudrait viser 100 ÷ 0,55, soit environ 1,8 fois ce loyer. Mais la location à l'année a aussi ses frais (charges non récupérables, vacance entre deux locataires, usure) : nos repères par typologie retiennent un multiplicateur d'environ 1,6, et le calculateur vous laisse l'ajuster entre 1,4 et 1,8. Le ménage refacturé au voyageur et la taxe de séjour restent neutres : ils ne passent pas par votre marge.

Le seuil plancher par typologie à Amiens

Les fourchettes s'appuient sur les loyers meublés observés à Amiens en 2026 et sur la structure de coûts ci-dessus. Elles sont volontairement prudentes, à ajuster selon l'emplacement, l'état du bien et votre taux d'occupation réel.

TypologieLoyer meublé classique (CC)Seuil de CA Airbnb par moisPrix plancher à la nuit, à 53 % d'occupationPrix plancher à la nuit, à 70 % d'occupation
Studio (environ 25 m²)500 à 580 €800 à 950 €50 à 60 €38 à 45 €
T2 (environ 45 m²)650 à 730 €1 050 à 1 200 €66 à 75 €50 à 57 €
T3 (environ 65 m²)750 à 860 €1 250 à 1 400 €79 à 88 €60 à 67 €
T4 (environ 85 m²)850 à 1 010 €1 450 à 1 650 €91 à 104 €69 à 79 €

Repères indicatifs, hors ménage refacturé au voyageur et hors taxe de séjour, base 30 nuits disponibles par mois. 53 % correspond au taux d'occupation moyen d'un Airbnb à Amiens (AirDNA 2026, voir notre analyse du marché Airbnb à Amiens).

Plus vous remplissez, plus le prix plancher à la nuit baisse

Le vrai invariant est le chiffre d'affaires mensuel, pas le prix à la nuit. Le seuil mensuel ne bouge pas, mais plus vous vendez de nuits, plus chaque nuit peut être basse tout en atteignant l'objectif.

Baisser le tarif pour attirer plus de réservations reste donc gagnant, tant que vous ne passez jamais sous le plancher qui correspond à votre occupation réelle. C'est tout l'intérêt d'une tarification dynamique bornée par un prix plancher.

Exemple : un studio qui vise 850 € par mois

OccupationNuits venduesPrix plancher
50 %15 nuits57 €
60 %18 nuits47 €
70 %21 nuits40 €
80 %24 nuits35 €
90 %27 nuits31 €

1

Un plancher, pas un objectif

En haute saison ou pendant les temps forts amiénois, le marché de Noël ou Chroma, votre tarif doit monter bien au-dessus. En période creuse, vous pouvez vous en rapprocher sans jamais le franchir.

2

La fiscalité change le net

Un meublé de tourisme non classé n'a plus droit qu'à 30 % d'abattement en micro-BIC jusqu'à 15 000 € de recettes, un meublé classé à 50 %. Voir le guide de la fiscalité Airbnb à Amiens et ce qui change en LMNP en 2026.

3

Les règles locales comptent

Déclaration du meublé sur Declaloc, taxe de séjour collectée pour Amiens Métropole, et règlement de copropriété : votre immeuble peut-il interdire la location courte durée ?

Conciergerie complète, TTC :

21%

des revenus encaissés, rien sans location

Au-dessus du seuil, ou pas du tout

Nous étudions gratuitement votre logement : loyer classique de référence, potentiel en courte durée à Amiens, prix plancher. Si le seuil n'est pas atteignable, nous vous le disons.

Vous préférez un revenu fixe ? Avec le loyer garanti, Station Perret devient votre locataire et vous verse un loyer chaque mois, que le logement soit occupé ou non.

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Questions fréquentes

Ça dépend de votre logement. Un Airbnb ne devient plus rentable qu'au-dessus d'un seuil d'environ 1,6 fois le loyer meublé classique charges comprises. À titre de repère, un logement Airbnb à Amiens génère en moyenne environ 13 200 € par an, soit environ 1 100 € par mois (AirDNA 2026) : c'est dans la fourchette du seuil d'un T2.
Partez du loyer meublé classique de votre logement, charges comprises, et multipliez-le par environ 1,6 : vous obtenez le chiffre d'affaires mensuel minimum. Divisez-le ensuite par le nombre de nuits que vous vendez réellement dans le mois pour obtenir le prix plancher à la nuit.
Parce qu'un Airbnb ne conserve qu'environ 55 % de son chiffre d'affaires une fois payés la conciergerie, les charges, le linge, les frais de plateforme et l'usure. Il faut donc générer davantage pour obtenir le même net qu'un loyer classique.
Votre occupation réelle si vous louez déjà. Sinon, partez de la moyenne d'Amiens, 53 % (AirDNA 2026), plutôt que d'une hypothèse optimiste : plus l'occupation est faible, plus le prix plancher à la nuit est élevé.
Non. Le ménage est refacturé au voyageur et la taxe de séjour est collectée pour Amiens Métropole. Ni l'un ni l'autre ne touche votre marge : ils sont neutres dans le calcul.
C'est le principe du loyer garanti : Station Perret devient votre locataire et vous verse un loyer chaque mois, que le logement soit occupé ou non.